傳聞許久的“泰禾引戰萬科”事宜終于“官宣”！

　　泰禾集團7月31日早間公告，公司實際控制人黃其森、控股股東泰禾投資與萬科下屬公司海南萬益管理服務有限公司(下稱“海南萬益”)簽訂股權轉讓框架協議，在滿足交易前提下，泰禾投資擬向海南萬益轉讓19.9%股份，轉讓價格為每股4.9元，對應總對價約為24.3億元。

　　交易若能順利達成，萬科方面持有泰禾集團19.9%的股份，位列第二大股東。泰禾投資持股比例下降至29.07%。

　　泰禾集團表示，公司控股股東此次股份轉讓框架協議的簽署，不會導致公司的控股權發生變更，將有助于優化公司股權結構，有助于幫助公司不斷完善公司治理，同時還有助于推動公司目前進行的債務重組工作，盤活存量資產，維持正常經營，從而幫助實現公司長遠價值，維護公司及股東利益。

　　萬科方面最新表示，這是萬科向行業伙伴伸出積極援手的投資行為，我們希望協助泰禾走出困境，逐步恢復其正常經營秩序。但此次股權轉讓能否最終達成取決于相關先決條件能否滿足，仍然存在不確定性。

　　萬科不會大包大攬

　　從5月中旬黃其森明確可以放棄公司控制權后，泰禾集團的緋聞對象不斷變化，包括華潤、金茂、廈門建發、廈門國貿等等。期間，泰禾集團股價經歷了大幅度的波動，最大漲幅超過60%，近期又有大幅度的回撤，但昨日(7月30日)開盤不久后便強勢封死漲停。萬科的股價相對穩定，與整個房地產板塊的走勢一致。

　　經過昨日的漲停，泰禾集團最新股價5.98元/股，上述交易價格較之折價18%。協議還約定，若在過戶前一交易日泰禾集團股票二級市場收盤價的90%低于4.9元/股的，則萬科有權要求泰禾投資按最新收盤價的90%對股份轉讓價格做調低處理。

　　公告顯示，此次交易落地需達成兩項前提條件：

　　一是泰禾制定債務重組方案并與債權人達成一致，債務重組方案能支持泰禾恢復正常生產，能支持泰禾可持續經營，并且該債務重組方案能得到泰禾與萬科的一致認可；

　　二是萬科對泰禾完成法律、財務、業務等盡職調查，且已就盡職調查中所發現的問題的解決方案及擬議交易的方案達成了一致，不存在影響擬議交易的重大問題，同時泰禾的資產、債務及業務等不存在影響公司持續經營的重大問題或重大不利變化。

　　上述條件相當嚴密。公告稱，泰禾系獨立經營主體，應以其全部資產對自身債務承擔責任，并完成其債務重組事項，萬科不會對泰禾的經營及債務等承擔任何責任，亦無任何責任提供任何增信措施或財務資助。

　　泰禾集團在公告中進行風險提示，此次股份轉讓最終能否達成取決于相關先決條件能否滿足，存在不確定性，敬請廣大投資者注意投資風險。

　　綜合來看，此次交易為泰禾危機創造了一個解困的機會。萬科一向以穩健著稱，信用評級全行業最高，該框架協議的簽署，將給債權人等各方傳遞積極的信號，有利于推動債權重組。協議簽署后，萬科應該也會積極幫助其逐步恢復正常經營秩序。此外，從協議內容來看，萬科并不會為泰禾集團的債務兜底，設置的交易前提條件降低了萬科的股權投資風險，這也是萬科對自身股東負責任的表現。

　　公告也顯示，標的股份轉讓完成之后，萬科方面將協助泰禾集團完善公司治理，盤活存量資產，支持泰禾集團正常經營。

　　泰禾當前境遇不佳

　　巨額債務逾期、盈利能力下降，泰禾集團當前境遇不佳。不過，泰禾的土地儲備及定位高端需求的項目仍是其較大的賣點。

　　泰禾集團目前房地產項目主要分布于以北京為中心的京津冀地區、以上海為中心的長三角地區、以廣深為中心的粵港澳大灣區、以福州和廈門為中心的福建區域、以武漢為中心的中部地區。

　　2019年度，泰禾集團實現營業總收入236.21億元，同比下降24%；實現凈利潤4.66億元，同比下降82%。今年一季度，受包括疫情沖擊等多方面因素的影響，泰禾集團的業績數據表現更糟，營收4.8億元，同比下滑94%；虧損5.64億元，同比下滑了158%。

　　泰禾集團稍早之前發布的2020年半年度業績預告顯示，預計今年上半年虧損14.6億元~18.6億元，上年同期則為盈利15.6億元。

　　對于業績大幅變動原因，泰禾集團表示，2020年上半年受新冠肺炎疫情及公司房地產開發項目結算排期的影響，無集中交付的地產項目，僅有零星項目交付結轉收入，造成收入較上年同期大幅下降，相應的營業利潤大幅減少；2020年上半年投資收益較2019年同期大幅減少，2020年上半年投資收益主要由公司持有的合聯營企業投資按權益法確認的投資收益產生，金額較小；2020年上半年，公司對已到期尚未還款的借款計提預計負債約為7.25億元，較2019年同期增加營業外支出約6.8億元。

　　泰禾集團6月21日晚間公告，東方金誠將公司的主體信用等級由AA+調降至AA-，將公司債券“16泰禾02”及“16泰禾03”的信用等級由AA+調降至AA-，評級展望調整為負面。

　　對于下調泰禾集團主體及債券信用等級的原因，東方金誠表示，大華對泰禾集團出具的2019年度審計報告意見為帶持續經營重大不確定性段落的無保留意見。這一重大不確定經營事項為，截至審計報告披露日，泰禾集團存在的已到期未付借款金額為235.58億元，尚未支付的罰息為6.4億元，并且公司子公司未履行還款義務而被列為被執行人，可能導致對持續經營能力產生重大疑慮的事項或情況存在重大不確定性。

　　此外，控股股東層面的危機也是東方金誠下調泰禾集團評級的原因之一。東方金誠表示，控股股東所持部分股份被凍結，對泰禾集團流動性和再融資能力形成制約。

　　截至目前，泰禾投資持有泰禾集團48.97%的股份，其中累計質押比例為99.07%，全部被凍結。

　　泰禾集團有以泰禾“院子”、“大院”、“小院”、“園系”、“府系”等系列為核心品牌的高端住宅地產產品，以“泰禾廣場”、“泰禾新天地”、“泰禾中央廣場”為核心品牌的商業地產產品。2019年年度報告顯示，泰禾集團期末土地儲備總占地面積1303.98萬平方米，總建筑面積3270.14萬平方米，剩余可開發建筑面積1011.5萬平方米，覆蓋福建區域、京津冀、長三角、珠三角。

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